[b]Consumidores buscam a Justi\u00e7a para defender seus direitos na compra de im\u00f3veis[\/b]
\n [br]<\/p>\n
O artigo 54 do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC) permite que, no contrato de ades\u00e3o, as cl\u00e1usulas sejam estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou servi\u00e7os, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conte\u00fado. <\/p>\n
A regra vale para o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel. Isso pode ser um problema para o consumidor \u2013 se este n\u00e3o conhecer seus direitos e, consequentemente, n\u00e3o souber identificar poss\u00edveis abusos por parte daquela. <\/p>\n
Em raz\u00e3o de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o n\u00famero de demandas judiciais envolvendo construtoras. Confira a jurisprud\u00eancia do STJ sobre o tema. <\/p>\n
[b]Propaganda enganosa [\/b]
\n [br]
\nDe acordo com o consultor jur\u00eddico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Rela\u00e7\u00f5es de Consumo (Ibedec), Rodrigo Daniel dos Santos, muitos n\u00e3o sabem que existe um documento \u2013 memorial de incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 que descreve todas as caracter\u00edsticas do im\u00f3vel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, al\u00e9m da cor da tinta das paredes. <\/p>\n
Esse documento deve ser registrado no cart\u00f3rio antes da venda do im\u00f3vel. Com isso, aquele que estiver interessado em compr\u00e1-lo poder\u00e1 verificar, antes de fazer o neg\u00f3cio, se todos os itens conferem com o constante no memorial. <\/p>\n
O consultor jur\u00eddico mencionou outro aspecto importante: a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato. \u201cInclusive, se n\u00e3o houver ressalvas quanto a proje\u00e7\u00f5es art\u00edsticas com paisagismo e m\u00f3veis em \u00e1reas comuns, estas s\u00e3o promessas que integram o contrato de venda.\u201d <\/p>\n
Sobre esse ponto, a Quarta Turma do STJ julgou um caso em que unidades residenciais do empreendimento denominado Meli\u00e1 Barra Confort First Class, no Rio de Janeiro, de mais de R$ 2 milh\u00f5es cada, foram vendidas como apart hot\u00e9is com servi\u00e7os (REsp 1.188.442). <\/p>\n
Segundo o relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salom\u00e3o, \u201co princ\u00edpio da vincula\u00e7\u00e3o da publicidade reflete a imposi\u00e7\u00e3o da transpar\u00eancia e da boa-f\u00e9 nos m\u00e9todos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou servi\u00e7os obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada\u201d. <\/p>\n
[b]Atraso[\/b]
\n [br]
\nUma das queixas mais comuns enfrentadas pelo Judici\u00e1rio \u00e9 o atraso na entrega dos im\u00f3veis vendidos na planta. V\u00e1rios casos j\u00e1 chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil s\u00e3o entregues com atraso. \u201cTodos os contratos preveem uma cl\u00e1usula, que reputamos ilegal, de toler\u00e2ncia de 180 dias na entrega do im\u00f3vel\u201d, afirmou Rodrigo Daniel dos Santos. <\/p>\n
Em setembro de 2011, a Terceira Turma do STJ decidiu que o atraso de tr\u00eas anos na entrega de um im\u00f3vel adquirido na planta n\u00e3o configurou dano moral. \u201cA devolu\u00e7\u00e3o integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas, \u00e9 suficiente para indenizar os preju\u00edzos. N\u00e3o h\u00e1 falar em indeniza\u00e7\u00e3o por dano moral na esp\u00e9cie\u201d, afirmou o ministro Massami Uyeda, relator do REsp 1.129.881. <\/p>\n
O contrato de compra e venda com a construtora, cujo objeto era um im\u00f3vel situado no Rio de Janeiro, foi celebrado em novembro de 1994, com entrega prevista para novembro de 1997. A cliente chegou a pagar mais de R$ 114 mil em presta\u00e7\u00f5es durante o tempo em que esperava pela entrega (que nem chegou a acontecer). <\/p>\n
Diante disso, moveu a\u00e7\u00e3o de rescis\u00e3o contratual, cumulada com pedido de devolu\u00e7\u00e3o integral das parcelas pagas, bem como indeniza\u00e7\u00e3o por danos moral e material. O ju\u00edzo de primeiro grau julgou o pedido procedente, tanto em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 rescis\u00e3o, quanto \u00e0 devolu\u00e7\u00e3o das parcelas e ao dano moral \u2013 fixado em R$ 24 mil. O Tribunal de Justi\u00e7a do Rio de Janeiro reformou a senten\u00e7a, apenas para afastar a condena\u00e7\u00e3o em lucros cessantes. <\/p>\n
[b]Dano moral[\/b]
\n [br]
\nNo STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor est\u00e1 autorizado pelo ordenamento jur\u00eddico a buscar a rescis\u00e3o contratual, bem como a devolu\u00e7\u00e3o imediata dos valores pagos. Contudo, o ministro n\u00e3o concordou com as inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias em rela\u00e7\u00e3o aos danos morais. <\/p>\n
Para ele, \u201csalvo circunst\u00e2ncia excepcional que coloque o contratante em situa\u00e7\u00e3o de extraordin\u00e1ria ang\u00fastia ou humilha\u00e7\u00e3o, n\u00e3o h\u00e1 dano moral. Isso porque, o dissabor inerente \u00e0 expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das rela\u00e7\u00f5es comerciais e n\u00e3o implica les\u00e3o \u00e0 honra ou viola\u00e7\u00e3o da dignidade humana\u201d. <\/p>\n
[b]Prazo para reclamar [\/b]
\n [br]
\nDe acordo com Ant\u00f4nio Luiz da C\u00e2mara Leal, o prazo de prescri\u00e7\u00e3o somente se inicia com a ci\u00eancia da viola\u00e7\u00e3o do direito, n\u00e3o sendo admiss\u00edvel, portanto, que se tenha como extinta a pretens\u00e3o antes mesmo desta ci\u00eancia (Da Prescri\u00e7\u00e3o e da Decad\u00eancia: Teoria Geral do Direito Civil). <\/p>\n
No julgamento do REsp 903.771, a Terceira Turma proferiu decis\u00e3o nesse sentido. Para os ministros, o prazo que o dono do im\u00f3vel tem para ingressar em ju\u00edzo contra a construtora, por danos relacionados \u00e0 seguran\u00e7a e solidez da obra, come\u00e7a a contar a partir da ci\u00eancia das falhas construtivas. <\/p>\n
O im\u00f3vel adquirido em agosto de 1982 come\u00e7ou a apresentar problemas 17 anos depois. Em novembro de 2002 (mais de 20 anos ap\u00f3s a aquisi\u00e7\u00e3o), o morador moveu a\u00e7\u00e3o contra a construtora, na qual pediu indeniza\u00e7\u00e3o de danos materiais \u2013 visto que deixara de receber o valor correspondente aos alugu\u00e9is durante a reforma do pr\u00e9dio \u2013, al\u00e9m de danos morais. <\/p>\n
O magistrado de primeiro grau reconheceu a prescri\u00e7\u00e3o vinten\u00e1ria da pretens\u00e3o indenizat\u00f3ria. O Tribunal de Justi\u00e7a de Sergipe desconstituiu a senten\u00e7a, pois considerou que o prazo s\u00f3 come\u00e7aria a contar a partir do conhecimento, pelo dono do im\u00f3vel, da fragilidade da obra. <\/p>\n
No recurso especial direcionado ao STJ, a construtora Celi alegou viola\u00e7\u00e3o ao artigo 1.245 do C\u00f3digo Civil (CC) de 1916, segundo o qual, \u201cnos contratos de empreitada de edif\u00edcios ou outras constru\u00e7\u00f5es consider\u00e1veis, o empreiteiro de materiais e execu\u00e7\u00e3o responder\u00e1, durante cinco anos, pela solidez e seguran\u00e7a do trabalho, assim em raz\u00e3o dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, n\u00e3o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra\u201d. <\/p>\n
[b]Garantia[\/b]
\n [br]
\nDe acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, o prazo de cinco anos do artigo mencionado \u00e9 de garantia e n\u00e3o de prescri\u00e7\u00e3o ou decad\u00eancia. Isso quer dizer que, \u201cdesde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes \u00e0 sua entrega, possui ele [dono do im\u00f3vel], nos termos da S\u00famula 194 deste Tribunal, 20 anos para demandar o construtor\u201d. <\/p>\n
Entretanto, o ministro lembrou que existe alternativa \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o do dono da obra, que independe de o conhecimento dos problemas de solidez e seguran\u00e7a ter-se dado nos cinco anos ap\u00f3s a entrega: a comprova\u00e7\u00e3o da pr\u00e1tica de um il\u00edcito contratual, ou seja, da m\u00e1 execu\u00e7\u00e3o da obra (artigo 1.056 do CC\/16). <\/p>\n
\u201c\u00c9 invi\u00e1vel aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretens\u00e3o indenizat\u00f3ria em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade\u201d, afirmou Sanseverino. <\/p>\n
[b]Juros no p\u00e9[\/b]
\n [br]
\nUm assunto que j\u00e1 gerou muita diverg\u00eancia de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ \u00e9 a cobran\u00e7a de juros compensat\u00f3rios antes da entrega das chaves do im\u00f3vel \u2013 os chamados \u201cjuros no p\u00e9\u201d. <\/p>\n
Em setembro de 2010, a Quarta Turma, em decis\u00e3o un\u00e2nime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galv\u00e3o Empreendimentos, por considerar que, \u201cem contratos de promessa de compra e venda de im\u00f3vel em constru\u00e7\u00e3o, descabe a cobran\u00e7a de juros compensat\u00f3rios antes da entrega das chaves do im\u00f3vel, porquanto, nesse per\u00edodo, n\u00e3o h\u00e1 capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel prometido\u201d (REsp 670.117). <\/p>\n
Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Se\u00e7\u00e3o no julgamento dos embargos de diverg\u00eancia (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas raz\u00f5es do recurso, a construtora alegou que havia decis\u00e3o da Terceira Turma em sentido contr\u00e1rio: \u201cN\u00e3o \u00e9 abusiva a cl\u00e1usula do contrato de compra e venda de im\u00f3vel que considera acr\u00e9scimo no valor das presta\u00e7\u00f5es, desde a data da celebra\u00e7\u00e3o, como condi\u00e7\u00e3o para o pagamento parcelado\u201d (REsp 379.941). <\/p>\n
O ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Se\u00e7\u00e3o, citou v\u00e1rios precedentes do Tribunal que conclu\u00edram pela legalidade de cl\u00e1usulas de contratos de promessa de compra e venda de im\u00f3vel em constru\u00e7\u00e3o que previam a cobran\u00e7a de juros compensat\u00f3rios antes da entrega das chaves. <\/p>\n
Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um im\u00f3vel em fase de produ\u00e7\u00e3o deve ser feito \u00e0 vista. Contudo, o incorporador pode oferecer certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do valor total, que pode se estender al\u00e9m do tempo previsto para o t\u00e9rmino da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao comprador. <\/p>\n
\u201cEm tal hip\u00f3tese, em decorr\u00eancia dessa converg\u00eancia de interesses, o incorporador estar\u00e1 antecipando os recursos que s\u00e3o de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento\u201d, disse. <\/p>\n
[b]Pagamento de alugu\u00e9is [\/b]
\n [br]
\nAinda que a rescis\u00e3o contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), \u00e9 devido o pagamento de alugu\u00e9is, pelo adquirente (consumidor), em raz\u00e3o do tempo em que este ocupou o im\u00f3vel. Esse foi o entendimento da Quarta Turma no julgamento do REsp 955.134. <\/p>\n
A dona de uma casa constru\u00edda pela S\u00f3 Casas Empreendimentos Imobili\u00e1rios ajuizou a\u00e7\u00e3o contra a construtora, na qual sustentou que o im\u00f3vel teria sido entregue com atraso de mais de dois anos e com diversos defeitos que o tornaram impr\u00f3prio para o uso. A empresa contestou os pedidos da autora e pediu que, em caso de rescis\u00e3o contratual, ela fosse condenada a pagar alugu\u00e9is relativos ao per\u00edodo em que ocupou o im\u00f3vel. <\/p>\n
Em primeira inst\u00e2ncia, o contrato foi rescindido e a construtora foi condenada a restituir os valores recebidos, com corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria e juros. Contudo, o pedido da construtora (quanto aos alugu\u00e9is) tamb\u00e9m foi julgado procedente. Ambas apelaram e o Tribunal de Justi\u00e7a de Santa Catarina reformou em parte a senten\u00e7a. Para esse tribunal, somente seriam devidos alugu\u00e9is pela adquirente \u00e0 vendedora se tivesse partido daquela o descumprimento contratual. <\/p>\n
Para o ministro Luis Felipe Salom\u00e3o, relator do recurso especial no STJ, independentemente de quem provocou a rescis\u00e3o do contrato, \u00e9 vedado o enriquecimento sem causa. \u201cO pagamento da verba consubstancia simples retribui\u00e7\u00e3o pelo usufruto do im\u00f3vel durante determinado interregno temporal, rubrica que n\u00e3o se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da aven\u00e7a, mas com a utiliza\u00e7\u00e3o do bem alheio\u201d, afirmou. <\/p>\n
[b]Cl\u00e1usula abusiva[\/b]
\n [br]
\nA Turma adotou outro entendimento importante nesse julgamento. Para os ministros, \u00e9 abusiva a cl\u00e1usula que estipula penalidade ao consumidor no caso de mora ou inadimplemento contratual, mas isenta o fornecedor em situa\u00e7\u00f5es de an\u00e1logo descumprimento contratual. <\/p>\n
O contrato de compra e venda previa, na hip\u00f3tese de inadimplemento do consumidor, imposi\u00e7\u00e3o de multa morat\u00f3ria, reten\u00e7\u00e3o de 5% a t\u00edtulo de comiss\u00e3o de corretagem e de 2% a t\u00edtulo de taxa de servi\u00e7o. Segundo Salom\u00e3o, \u201cprevendo o contrato a incid\u00eancia de multa morat\u00f3ria para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa dever\u00e1 incidir, em reprimenda ao fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento\u201d. <\/p>\n
Ele mencionou que o artigo 4\u00ba do CDC estabelece os objetivos da Pol\u00edtica Nacional das Rela\u00e7\u00f5es de Consumo, al\u00e9m de princ\u00edpios que devem ser respeitados, como a harmonia e o equil\u00edbrio nas rela\u00e7\u00f5es entre consumidores e fornecedores. \u201cA par da exig\u00eancia de que as rela\u00e7\u00f5es entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas, tem-se tamb\u00e9m como um direito b\u00e1sico do consumidor a igualdade nas contrata\u00e7\u00f5es\u201d. <\/p>\n
[b]Tamanho do im\u00f3vel[\/b]
\n [br]
\nDe acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, \u201cembora o apartamento seja vendido como unidade, o c\u00e1lculo de seu pre\u00e7o \u00e9 feito em metros quadrados, portanto qualquer diferen\u00e7a caracteriza v\u00edcio e pode ser objeto de indeniza\u00e7\u00e3o\u201d. <\/p>\n
Em outubro de 2011, a Quarta Turma julgou recurso especial da empresa Paulo Oct\u00e1vio Investimentos contra ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a do Distrito Federal, que a condenou ao pagamento de indeniza\u00e7\u00e3o a um casal de clientes pela diferen\u00e7a de 1,45% na \u00e1rea do apartamento adquirido por eles (REsp 326.125). <\/p>\n
Segundo a ministra Isabel Gallotti, relatora, no caso de venda ad mensuram (quando o pre\u00e7o \u00e9 estipulado por medida de extens\u00e3o), \u201cse as dimens\u00f5es do im\u00f3vel vendido n\u00e3o correspondem \u00e0s constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementa\u00e7\u00e3o da \u00e1rea, a resolu\u00e7\u00e3o do contrato ou ainda o abatimento proporcional do pre\u00e7o\u201d. <\/p>\n
Contudo, ela explicou que existe uma ressalva no C\u00f3digo Civil. \u201cSe a despropor\u00e7\u00e3o n\u00e3o exceder de um vig\u00e9simo da \u00e1rea total enunciada, presume-se que a refer\u00eancia \u00e0s medidas foi meramente enunciativa, devendo ser tolerada a diferen\u00e7a.\u201d Quanto ao caso espec\u00edfico, a relatora observou que a diferen\u00e7a entre a \u00e1rea real do apartamento e a constante dos documentos apresentados pela construtora, de 5%, estava dentro da varia\u00e7\u00e3o considerada toler\u00e1vel pela legisla\u00e7\u00e3o. <\/p>\n
[b]Devolu\u00e7\u00e3o[\/b]
\n [br]
\n\u201cRevela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cl\u00e1usula contratual que determina, em caso de rescis\u00e3o de promessa de compra e venda de im\u00f3vel, a restitui\u00e7\u00e3o das parcelas pagas somente ao t\u00e9rmino da obra\u201d, disse o ministro Luis Felipe Salom\u00e3o, no julgamento do REsp 997.956. <\/p>\n
APL Incorpora\u00e7\u00f5es e Constru\u00e7\u00f5es recorreu ao STJ contra decis\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a de Santa Catarina (TJSC), o qual considerou ser nula a cl\u00e1usula contratual que determinou a devolu\u00e7\u00e3o das presta\u00e7\u00f5es pagas pelo comprador somente ap\u00f3s a conclus\u00e3o das obras. Al\u00e9m disso, o TJSC aplicou ao caso o artigo 1.096 do CC\/16, segundo o qual, “salvo estipula\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio, as arras em dinheiro consideram-se princ\u00edpio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restitu\u00eddas, quando o contrato for conclu\u00eddo, ou ficar desfeito”. <\/p>\n
Segundo Salom\u00e3o, relator do recurso especial, o STJ j\u00e1 tem jurisprud\u00eancia pac\u00edfica sobre o assunto, que \u00e9 contr\u00e1ria \u00e0 pretens\u00e3o da construtora. No julgamento do REsp 877.980, a Quarta Turma entendeu que a aplica\u00e7\u00e3o da cl\u00e1usula configura enriquecimento il\u00edcito por parte da incorporadora, visto que ela tem a possibilidade de revender o im\u00f3vel a terceiros e, ao mesmo tempo, obter vantagem com os valores retidos. <\/p>\n
Quanto \u00e0 devolu\u00e7\u00e3o da quantia paga a t\u00edtulo de sinal, Salom\u00e3o afirmou que \u00e9 direito do comprador obter sua restitui\u00e7\u00e3o, se ele n\u00e3o tiver dado causa \u00e0 rescis\u00e3o do contrato. <\/p>\n
Precedentes REsp 1188442, REsp 1129881, REsp 903771, REsp 670117, REsp 670117, REsp 955134, REsp 326125REsp 997956<\/p>\n
Coordenadoria de Editoria e Imprensa – STJ<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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